Адвокат по нерухомості в Одесі

Запутанная разрешительная процедура в строительстве и многообразие инвестиционных договоров скрывают риски, с которыми способен разобраться опытный юрист по недвижимости в Одессе.

Уберечь от ошибки при покупке недвижимости в Одессе способен не тот, кто продаёт, а тот, кто сталкивается с последствиями недобросовестных продаж в судебной практике.

За 18 лет наши юристы по недвижимости потратили сотни часов на анализ договоров, изобличение рисков, процессы в судах, разработав алгоритм проверки, который гарантирует безопасность сделки с недвижимостью.

Мы предлагаем лучшее соотношение заний и опыта и стоимости услуг юриста по недвижимости в Одессе.

Чтобы узнать точную стоимость проверки недвижимости, загрузите при помощи месенджера договор или документы, которые нужно проверить.

Загрузить

1 Проверка разрешительных и учредительных документов застройщика

Землеотвод
Градостроительные условия и ограничения.
Технические условия
Разрешение на проведение строительных работ
Регистрационные данные застройщика.

Землеотвод

Земельный участок под застройку в Одессе может быть незаконно выведен из собственности города, приобретен с нарушением процедуры торгов, переведен из земель рекреационного назначения.

Из-за проблем с документами на землю строительство может быть приостановлено на годы.

Права на землю застройщика должны быть приобретены законным путем, целевое назначение земельного участка должно отвечать категории застройки, а срок аренды земли соответствовать сроку строительства: это три важных пункта, которые проверяют адвокаты по недвижимости в Одессе.

Градостроительные условия и ограничения

Рекламные 3-D модели и рендеры одесских застройщиков могут не соответствовать действительности.

По завершению строительства дом может остаться без обещанных детского сада, школы, парковки, проезда и зелёных насаждений.

Функциональное назначение прилегающей территории и планы её застройки проверяют при помощи детального плана территории и градостроительных условий и ограничений.

Детальный план территории – это проектная документация, которая уточняет и детализирует генеральный план Одессы в части планировочной структуры и функционального назначения отдельно взятой территории города.

Решения об утверждении детального плана территории публикуются на официальном сайте города Одессы.

Градостроительные условия и ограничения – это документ, который содержит требования к высотности, процентному соотношению застройки участка, плотности заселения, отступам к прилегающим зданиям, благоустройству прилегающей территории и т.д.

Ознакомиться с градостроительные условиями и ограничениями можно в офисе строительной компании с участием юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости в Одессе.

Технические условия

Отсутствие технических условий у застройщика может привести к тому, что после ввода в эксплуатацию жилой комплекс останется без энергоресурсов, либо коммунальные услуги будут начисляться по тарифам для не бытовых потребителей.

Технические условия – это документы, который содержит условия к проектированию и подключению дома к городским системам водо- газо- и электроснабжению.

Технические условия публикуются на сайте застройщика либо предоставляются для ознакомления в отделе продаж.

Разрешение на проведение строительных работ

Застройщик может приступить к продажам квартир еще до того как получит разрешение на проведение строительных работ.

Информация о праве на проведение подготовительных, строительных работ, и вводе дома в эксплуатацию содержится в Реестре строительной деятельности.

Доступ к Реестру осуществляется через публичный портал Единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Портал позволяется выполнять поиск разрешительных документов по наименованию застройщика, номеру документу либо найти на интерактивной карте Одессы с метками выданных разрешений.

Регистрационные данные застройщика

Надёжность строительной компании в Одессе в определённой мере зависит от возраста компании и степени вовлечённости собственников в юридическое управление.

Проверка регистрационных данных застройщика в реестре юридических лиц помогает сформировать выводы о репутации компании.

2 Проверка уголовных дел и судебных тяжб застройщика

Уголовные производства застройщика
Судебные разбирательства застройщика
Исполнительные производства застройщика

Уголовные производства застройщика

Застройщики могут оказаться участниками уголовного производства.

Насколько уголовное производство может повлиять на сроки строительства и финансовое положение застройщика, адвокаты оценивают путём анализа подследственности и уголовной квалификации дела, срокам расследования и другим обстоятельствам уголовного производства.

Судебные разбирательства застройщика

Разрешительные документы застройщика могут быть оспорены в суде органами государственного архитектурно-строительного контроля и прокуратуры.

Поиск судебных споров застройщика выполняют на сайте Судебная власть Украины.

Влияние судебных дел застройщика на дальнейший ход строительства оценивается на основе изучения предмета спора, промежуточных и окончательных судебных решений.

Исполнительные производства застройщика

Анализ информации в Реестре должников Украины помогает определить финансовое положение застройщика и степень выполнения застройщиком обязательств перед инвесторами и контрагентами.

3 Проверка документов на землю

Целевое назначение земельного участка
Нарушение геометрии земельных участков
Охранные зоны и ограничения застройки земельного участка
Смежная застройка
Наложение земельных участков

Целевое назначение земельного участка

Строительство многоквартирного жилого дома разрешено на земельном участке с одним целевым назначением: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.

Жилые комплексы у моря в Одессе могут возводиться под видом отелей, санаторно-оздоровительных комплексов, спортивных центров на землях рекреационного назначения.

Из-за земельных тяжб, ввод дома в эксплуатациюможет сдвигаться на годы, а нежилой характер такой недвижимости влечет начисление коммунальных услуг по тарифам для не бытовых потребителей.

Нарушение геометрии земельного участка

Площадь и конфигурация земельного участка в Одессе может не соответствовать правоустанавливающим документам продавца.

В следствии ошибок в первоотводе или смещения границ соседних участков разница между заявленной и фактической площадью земельного участка может составлять десятки квадратных метров.

Обмер земельного участка позволит сэкономить переплату за несуществующие квадратные метры и избежать конфликта с будущими соседями.

Охранные зоны и ограничения застройки земельного участка

Проверка охранных зон является важным условием при выборе земельного участка под застройку в Одессе.

Охранные зоны могут помешать изменению целевого назначения земельного участка и ограничить этажность и пятно застройки участка.

Охранные зоны могут быть расположены вдоль природоохранных объектов, линий электропередач, базовых станций мобильной связи, земель транспорта и промышленности.

Проверка охранных зон выполняется путем изучения Публичной кадастровой карты либо при помощи выезда нашего специалиста на местность.

Смежная застройка

Покупка видовых квартир в Одессе может сопровождаться страхами смежной застройки. Будущая стоимость недвижимости во многом зависит от того, что планируется строить вокруг.

Для оценки рисков смежной застройки в Одессе изучают информацию о собственниках, целевом назначении и ограничениях на застройку и разрешительных документов соседних земельных участков.

Информацию о соседних земельных участках проверяют при помощи Детального плана территории, Публичной кадастровой карты и Реестра разрешительных документов.

Наложение земельных участков

Причиной наложения двух земельных участков в Одессе может быть ошибка в техдокументации или мошенничество госрегистраторов.

Проверка наложения земельных участков выполняется путем изучения Публичной кадастровой карты.

Подтверждением наложения земельных участков может быть отображение двух и более кадастровых номеров в границах одного земельного участка.

При наведении курсором на земельный участок может отображаться анлиз ГЗК с указанием процента наложения земельных участков.

4 Проверка ареста недвижимости и полномочий продавца

Проверка ареста недвижимости
Проверка судебной истории недвижимости
Проверка регистрационного дела объекта недвижимости
Проверка дееспособности продавца
Проверка полномочий подавца

Проверка ареста недвижимости

На сделке может обнаружится арест недвижимости для снятия которого потребуются месяцы судебной работы адвоката.

Информация об аресте недвижимости в Одессе проверяется на сайте «Кабинет электронных сервисов». Для этого нужно авторизоваться с использованием цифрового ключа, заполнить поисковую форму и оплатить 35 грн. банковской картой.

Арест проверяется путем группы поисковых запросов: по имени (наименованию) собственника, по адресу и вариантам написания адреса в документах и в архивных данных.

Проверка ареста про одному из поисковых запросов, особенно тех арестов, которые наложены до 2012 года, не гарантирует правильного результата.

Проверка судебной истории недвижимости

Если продажа недвижимости совершена для того, чтобы избежать ареста или с целью уклонения от выполнения денежного обязательства, договор купли-продажи может быть отменён в суде.

Такие договора называются в судебной практике фраудаторные. Обжаловать договор купли-продажи недвижимости как фраудаторный может любой кредитор продавца.

Горящие предложения требуют проверки статуса продавца в качестве фигуранта уголовных производств, квалификация которых предусматривает арест либо спецконфискацию недвижимости продавца.

Если на продажу выставлен объект недвижимости, который недавно приобретен продавцом, то следует проверить не относится ли такой объект к наследственным, кредитным спорам и спорах о пожизненном содержании.

Когда недвижимость принадлежит на основании решения суда, юрист сопровождающий продажу должен изучить суть спора, убедиться в отсутствии оснований для восстановления сроков на обжалование решения суда, а в случае с заочным решением – знакомиться со всеми материалами дела.

Проверка регистрационного дела объекта недвижимости

Госрегистратор сканирует и сохраняет в реестре прав все документы на основании которых осуществляет регистрацию прав собственности.

Документы продавца могут вызывать сомнения из-за смены персональных данных, переименованием адреса, реконструкции, объединением и разделом недвижимого имущества.

Правоустанавливающие документы продавца могут быть выданы регистратором, которому заблокирован доступ к реестру прав из-за мошенничества.

В таких случаях предварительная проверка у нотариуса включает изучение регистрационного дела на объект недвижимости с участием адвоката.

Проверка дееспособности продавца

Продавец недвижимости может эпизодически пребывать в недееспособном состоянии, страдать хроническими расстройствами либо стать жертвой или соучастником мошенников с недвижимостью.

Деменция, алкогольная, наркотическая зависимость и расстройство личности продавца могут остаться незамеченными на сделке, но послужить основанием для отмены договора в судебном порядке.

Способность продавца недвижимости осозновать значение своих действий выполняется путем собеседования, видеофиксации сделки, либо запроса справки из психо-неврологического диспансера.

Проверка полномочий продавца недвижимости

Нотариально удостоверенное согласие совладельца или супруга на отчуждение недвижимости выдаётся для каждого объекта в отдельности.

Письменное согласие должно быть выдано в разумных сроках перед сделкой. Проверка действительности согласия является обязательным в тех слуачях, когда оно выдано слишком давно либо не одним и тем же нотариусом который удостоверят сделку.

Доверенность выдаётся для отчужения одного объекта недвижимости в четко определённый способ и остаётся в договорном деле нотариуса.

Продажа недвижимости по “генеральной доверенности” может вызвать спор о превышении полномочий и привести к отмене сделки в судебном порядке.

Собственник недвижимости вправе в любой момент отозвать доверенность, поэтому действительность доверенности проверяется в момент сделки путем формирования извлечения из Единого реестра доверенностей.

5 Проверка технических и регистрационных документов на недвижимость

Схематический план квартиры
Проверка инвентаризационных документов на недвижимость
Объедениние и раздел объектов недвижимости
Самовольная перепланировка квартиры.

Схематический план квартиры

В Украине не существует реестра инвестиционных договоров либо реестра имущественных прав из-за чего существует риск продажи имущественных права на одну и ту же квартиру двум и более покупателям.

При возникновении судебного спора идентификация приобретённой квартиры может стать заструднительной, если строительный и регистрационный адрес недвижимости не совпадают.

Идентификатором квартиры в строящемся доме является экспликация квартиры на схематическом плане этажа или выкопировка из проекта строящегося дома.

Одной из гарантий защиты от повторной продажи имущественных прав является подписание схематического план этажа с экспликацией приобретаемой квартиры в качестве дополнительного соглашения к договору.

Проверка инвентаризационных документов на недвижимость

При оформлении прав собственности в новострое, застройщик предлагает услуги частных БТИ, которые могут изготовить техпаспорт путём копирования проектной документации, не проводя замеров на месте.

Частный инженер БТИ может искусственно увеличить площадь недвижимости в техническом паспорте в интересах застройщика.

При покупке недвижимости, первую инвентаризацию которой выполнил инженер частного БТИ, желательно провести обмеры всех помещений с использованием лазерного дальномера.

Работа нашего специалиста по недвижимости в Одессе займёт 15 минут, при этом разница между фактической и заявленной площадью недвижимости может составлять несколько квадратных метров, а экономия покупателя – десятки тысяч гривен.

Объедение и раздел объектов недвижимости

Покупая два и более объекта недвижимости для объедения в один необходимо согласовать проект объединения с застройщиком перед подписанием договора. После ввода объекта в эксплуатацию объединение квартир может стать проблематичным.

При покупке объекта недвижимости, который создан путем объединения или разъединения необходимо проверять техзаключение на предмет раздельного функционирования инженерных коммуникаций.

Самовольная перепланировка квартиры

Покупка квартиры с самовольной перепланировкой может создать споры с соседями и повлечь отмену правоустанавливающих документов в суде.

Нарушение несущих конструкций и вентиляционных каналов, объединение лоджий и балконов с квартирой, рокировка жилых и нежилых помещений, пристройки на первом этаже, это те нарушения, которые требуют проверки адвоката при покупке вторичной недвижимости в Одессе.

Предыдущая редакция абз. 2 ч. 2 ст. 26 Закона Украины № 1952-IV позволяла узаканивать самовольную перепланировку при помощи техзаключения частных БТИ, из-за чего правоустанавливающие документы не всегда гарантируют соответствие реконструкции строительным нормам.

6 Виды договоров купли-продажи недвижимости

Договор паевого участия
Договор инвестирования и купли-продажи имущественных прав
Форвардный контракт
Проверка договора купли-продажи недвижимости

Договор паевого участия

Договор паевого участия в строительстве или членство в строительном кооперативе наименее защищенная форма инвестирования в строительство.

Инвестор может быть исключен из членов кооператив за нарушения устава кооператива. В случае проблем со строительством члены кооператива отвечают сами перед собой.

Договор инвестирования и купли-продажи имущественных прав

Договор инвестирования и договор купли-продажи имущественных прав имеют одинаковою правовою природу и является наиболее распространённым видом договоров покупки первичной недвижимости.

14 сентября 2021 году Верховный Суд признал, что права инвестора в стоящемся доме защищаются наравне с правом собственности.

Форвардный контракт

Форвардный контракт – это покупка права на заключение договора инвестирования / купли-продажи имущественных прав с застройщиком.

В случае расторжения договора инвестирования или купли-продажи имущественных прав стоимость форвардного контракта не возвращается.

Ответственность застройщика должна быть правильно прописана в договоре, тогда форвардный контракт не предоставляет рисков, а оплаченные средства могут быть возращены инвестору в полном объёме.

Проверка договора купли-продажи недвижимости

Большинство договоров инвестирования в недвижимость содержат унифицированные условия, с которыми знаком каждый адвокат сопровождающий сделки с недвижимостью в Одессе.

Внимание следует уделять тем условиям договора, которые отвечают текущей социально-экономической ситуации в Украине:

этапы и сроки строительства
техническое оснащения объекта
индексирование оплаты
передача и регистрация прав
форс-мажор

Юридическое сопровождение аренды недвижимости в Одессе

Мы предоставляем качественно новый уровень управления недвижимостью в Одессе.

Наше управление это не абстрактное администрирование, а юридическое сопровождение процессов и предотвращение издержек.

Вы оплачивает понятную юридическую работу, а не процент от сделки с недвижимостью.

Особенностью наших услуг является юридическое сопровождение не только купли-продажи, а всех операций с недвижимостью:

Юридическое сопровождение договоров аренды недвижимости
Оптимизация коммунальных платежей
Юридическое сопровождение ремонтных работ

Юридическое сопровождение договора аренды недвижимости

В Одессе не столь важно сдать объект недвижимость в аренду, сколько сохранить контроль за целевым использованием недвижимости, обеспечить возврат объекта в срок, и не допустить его простоя.

Стороны договора аренды могут неправильно трактовать форс-мажор и незнать как адаптировать договор к социально-экономическим последствиям военной агрессии против Украины.

В условиях военного положения в договоре аренды следует предусмотреть дистанционное с использованием цифровой подписи, порядок фиксации состояния объекта на момент его передачи и возврата, индексацию платежей, расчеты при наступлении форс-мажорных обстоятельств и основания для досрочного расторжения.

Оптимизация коммунальных платежей

В состав тарифа на жилищно-коммунальные услуги в Одессе могут быть заложены незаконные платежи, которые приводят к неоправданному удорожанию содержания недвижимости.

Исполнители услуг могут создавать тариф, не имея утверждённого перечня услуг, начислять не предусмотренные договором и законом дополнительные платежи, начислять одни и те же услуги под разными наименованиями, начислять отдельными статьями расходов услуги, которые, входят в состав единого платежа, указывать расходы, которые не подтверждаются первичными документами и штатным расписанием.

Для приведения тарифа в соответствие с законом адвокат по коммунальным платежам может использовать аудит, претензию, жалобу в Госпродпотребслужбу, либо исковое обращение в суд.

Юридическое сопровождение ремонтных работ

Недобросовестный исполнитель ремонтных работ может нарушить сроки работ, не соблюсти технологию, допустить дефекты, затопить соседей, устроить конфликт с коммунальщиками и навлечь проверки со стороны райадминистрации и органов архитектурно-строительного контроля.

Для того, чтобы недвижимость в Одессе стала приносить доход в намеченный срок, адвокат должен проверить подрядчика и проработать договор ремонтных работ.

Когда резюме подрядчика не соответствует его организационно-правовой форме и технической базе, необходимо проверить лицензии и регистрационные документы и провести экспертизу сметной документации.

Важными условиями договора ремонтных работ является детализация наименований и этапов работ, ответственность за повреждение несущих конструкций и инженерных систем, соблюдение режима тишины, передача работ по акту-приёма передачи, гарантия выполненных работы и порядок устранения дефектов.

Заключение

Безопасное сопровождение сделки с недвижимостью в Одессе может обеспечить тот специалист, в котором сочетаются опыт адвокатской практики и владение профильными знаниями судьи, нотариуса, инженера и регистратора.