Семинар для адвокатов Одесской области с учатием судей Одесского апелляционного хозяйственного суда 25 ноября 2016 (фото, аудио)

Одесский апелляционный хозяйственный суд, Совет адвокатов Одесской области и Комитет хозяйственного права и процесса Совета адвокатов Одесской области, семинар по повышению квалификации 25 ноября 2016.

Выступление судьи первой судебной палаты Одесского апелляционного хозяйственного суда Туренко Валентины Борисовны.

Судебная практики признания сделок недействительными в частности, на примерах из арендных и ипотечных правоотношений, а также проблемные вопросы признания недействительными обязательств на будущее, которые может использовать на практике каждый адвокат в Одессе.

Практика признания недействительными договоров аренды земли

Значительную часть дел, рассмотренных хозяйственными судами, составляют дела в сфере арендных отношений, в частности, о признании недействительным договоров аренды. Существует достаточно широкая законодательная база указанной категорией споров, в применении которой возникает не мало вопросов.

Ну например:

• с какого момента договор аренды следует считать недействительным;
• может ли признаваться недействительным договор которой расторгнут;
• кто может обращаться в суд с соответствующими исками и т.д.

Необходимым условием для обращения в суд для признания договора аренды недействительным является нарушение указанной сделкой прав и или охраняемых законом интересов истца. При этом на сторону сделки указанные требования распространяются так же как и на других заинтересованных лиц, о чем говорится в решении Верховного Суда Украины.

Так в постановлении от 09 декабря 2015 по делу в котором истцом выступала сторона сделки Верховный Суд Украины отмечает, что суд должен установить, были ли нарушены права, свободы или интересы истца и в зависимости от установленных обстоятельства разрешить вопрос об удовлетворении исковых требований или об отказе в их удовлетворении.

Суд высшей инстанции обращает внимание, что по делам о признании недействительными договоров аренды земли по основаниям отсутствия в них существенных условий, суд должен установить: действительно ли нарушаются права арендодателя в связи с отсутствием в договоре таких условий, определить существенность этих условий, а также с выяснить в чем именно возникает нарушение его законных интересов.

По делам данной категории необходимо доказать и установить нарушения прав других заинтересованных лиц, которые не являются сторонами спорной сделки.

Нарушение преимущественного права на заключение договора аренды земли

Как показывает судебная практика по спорам о признании недействительными договоров аренды, суды устанавливают нарушения преимущественных прав арендаторов.

Примером нарушения прав заинтересованных лиц может служить постановление от 10.06.2015 года в которой Верховный Суд Украины признал обоснованным вывод судов предыдущих инстанций о нарушении преимущественного права арендатора на продление договора аренды в связи с заключением арендодателем договора аренды с другим арендатором.

В этом деле были установлены факты надлежащего исполнения арендатором договора аренды земли, соблюдение им сроков и процедуры уведомления о намерении реализовать свои преимущественные права на продление договора аренды на определённый срок, а также отсутствие письма – сообщения от арендодателя об отказе в продление договора на новый срок и заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором на таких же условиях, которые предлагал предыдущий арендатор.

Таким образом в споре о признании договора аренды недействительным истец должен доказать, а суд установить наличие факта нарушения субъективного материального права и законных интересов на защиту которого предъявлен иск.

Установить нарушение прав других заинтересованных лиц, кроме сторон сделки является проблематично также это усложняется отсутствием единства судебной практики.

Признание недействительным разорванного договора

Согласно выводам Верховного Суда Украины недействительными могут быть признаны не только заключенный договор аренды, но и действующий, неразорванный на момент рассмотрения дела. Такой вывод следует из постановления Верховного Суда Украины от 01.07.2015 года в котором Верховный Суд Украины указывает об отсутствии оснований для признания недействительным на будущее договора аренды поскольку последний был расторгнут сторонами.

Аналогичный подход изложен Верховным Судом Украины в постановлении от 23 12.2015 года, где указано, что исковые требования прокурора сводятся к признанию недействительным договора аренды жилого помещения, который стороны расторгли, а имущество вернули, то есть обязательства по спорному договору является прекращенными. Учитывая установленные в этом деле обстоятельства суд сделал вывод, что признание договора аренды недействительным невозможно поскольку предмет спора прекратил существование.

С какого момента считается недействительным договор аренды

Неоднозначно решается вопрос об определении момента, с которого договор аренды следует считать недействительным. На законодательном уровне этот вопрос регулируется ч. 1 ст. 236 Гражданского кодекса, согласно которой ничтожная сделка признана судом недействительной, является недействительной с момента её заключения. Несмотря на то, что законодатель четко определяет момент недействительности сделки и не устанавливает каких-либо особенностей, в зависимлмти от их вида, в судебной практике сформировалось несколько диаметрально противоположных подходов к определению момента недействительности договоров аренды.

Так в постановлении от 29.09.2015 года Высший хозяйственный суд Украины пришел к выводу о признании недействительным договора аренды с момента его совершения но отметил, что предписания ч. 1 ст. 236 Гражданского кодекса Украины относительно момента недействительности сделки, не предусматривает возможность иного различного определения момента недействительности сделки в том числе, в зависимости от момента принятия судебного решения.

Зато в другой позиции, которой придерживается Верховный Суд Украины в своем постановлении от 01.07.2015 года, указално на возможности признания договора аренды недействительным на будущее. Свои решения суд высшей инстанции мотивирует тем, что фактическое использование собственности на основании договора аренды исключает, в случае его недействительности проведения между сторонами двусторонней реституции, а потому в силу ч. 3 ст. 237 Хозяйственного кодекса Украины такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращаться только на будущее, а не с момента заключения.

Недавно 19 октября 2016 приняты два постановления Верховного Суда Украины одной и той же коллегией, где они признали недействительным на будущее договор инвестирования, также придерживаясь такой позиции. Но в другом постановлении от 19 октября 2016 года, позиция свидетельствует об обратном. Они считают, что сделки и обязательства это не тождественные понятия. На будущее может прекращаться только обязательства. Законом не предусмотрено признание договора на будущее недействительным, недействительным именно на будущее, и вынесли совсем другое постановление с другой противоположным мнением. Мне сообщили еще было ряд таких постановлений противоречащих друг другу.

Единственная норма, определяющая момент недействительности сделки это статья 236 Гражданского кодекса, в соответствии с частью 1 которой, ничтожная сделка или сделка, признана недействительной, является недействительной с момента её совершения. Согласно ч. 2 этой статьи, если по недействительной сделке права и обязанности предусматривались на будущее, возможность наступления их в будущем прекращается.

Часть 3 ст. 207 Хозяйственного кодекса Украины, на которую ссылается Верховный Суд Украины, при обосновании своих выводов, не определяет момент с которого наступает недействительность сделки, а только указывает последствия его недействительности. Так в соответствии с указанной правовой нормой выполнение хозяйственного обязательства признанного судом недействительным полностью или в части прекращается полностью или в части со вступления решения суда в законную силу как такового, что считается недействительным при его возникновения. В случае если по смыслу обязательства оно может быть прекращено лишь на будущее, такое обязательство признается недействительным и отменяется на будущее.

То есть как статья 207 ГКУ так и часть 2 ст. 236 ГКУ определяет только правовые последствия которые наступают в случае установления факта недействительности договора.

Признание недействительным договора аренды, которой нарушает преимущественное право аренды

В судебной практике также усматривается, что было много обращений в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли в связи с заключением арендодателями договоров аренды земельных участков, которые уже переданы в аренду с другими арендаторами, а также в связи с заключением договора аренды земли государственной и коммунальной собственности без проведения нормативно-денежной оценки.

Относительно судебной практики разрешения споров о признании недействительными договоров аренды земельного участков, заключенных арендодателями с другими арендаторами по земельным участкам, которые уже переданы в аренду, то есть когда предыдущий договор заключен с первоначальными арендаторами действуют, не расторгнут, не прекращен, не признан недействительным, то правовая практика решения таких споров является однозначной: суды признают договоры аренды недействительными на этом основании, что такие договоры противоречат законодательству, поскольку нарушают права арендатора на владение, пользование арендованными земельными участками.

Если же заключен договор аренды земельного участка с новым арендатором нарушает предусмотренное ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» преимущественное право первоначального арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, то в таком случае обращение первоначального истца в суд с иском к арендодателю и к новому арендатору о признании недействительным заключенного ими договора аренды земельного участка, который ранее находилась у первоначального истца, – является надлежащим способом защиты права арендатора. Именно такую позицию высказал Верховный Суд Украины в постановлении от 15.04.2015 года.

Заключение договора аренды земли без нормативно-денежной оценки

Что касается практики разрешения споров о признании недействительными договоров аренды земли государственной и коммунальной собственности в связи с заключением договора аренды без проведения нормативно-денежной оценки земли, то следует сказать так: здесь была двоякая практика, мы шли путем, что нормативно-денежная оценка земельного участка не является существенным условием, согласно Закону «Об аренде земли». Поскольку не является существенным условием, то отказывали в удовлетворении исков. Тем более, с такими исками шли прокуроры в интересах поселковых советов и поселковые советы не были заинтересованы в том, чтобы признавать эти договоры недействительными, почему? Во-первых, это как правило касалось земель сельскохозяйственного назначения. Процедура нормативно-денежной оценки очень длительная и поселковый совет хоть что-то мог получить предоставляя этот земельный участок фермерскому хозяйству или фермеру в аренду, чтобы они управляли землей, чтобы земля не простаивала, но прокуроры считали не так и шли с такими исками. Мы еще исходили из того, что налоговый кодекс содержит раздел, где определяется размер арендной платы в случае, когда отсутствует нормативно-денежная оценка. Поэтому мы исходили из того, что это ничему не противоречит.

Но в 2015 году Верховный Суд Украины сформулировал позицию, которая состоит в том, что поскольку законодатель четко определил, что нормативно-денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, то заключение договора аренды земли без проведения нормативно-денежной оценки земли противоречит законодательству.

Практика признания недействительными ипотечных договоров

Результаты анализа судебной практики, свидетельствует о том, что чаще всего истцы обосновывают свои исковые требования несоответствием договора ипотеки нормами действующего законодательства на момент их заключения и просили признать указанные договора недействительными.

Правовые основания признания недействительными сделки регулируется действующим Гражданским кодексом, как я уже говорила. Общие последствия признания недействительными сделки установлены ст. ст. 215, 216 ГКУ и ст. ст. 207, 208 ГКУ.

В постановлении Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 года № 11 о некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с признанием сделок недействительными, указано, что при решении споров о признании недействительными сделок хозяйственный суд должен установить, соответствие сделок требованиям закона, соблюдения установление формы сделки, правоспособность стороны сделки, в чем конкретно выражается неправомерность действий стороны сделки и другие обстоятельства, имеющие значение при правильном решены споров.

Например, при признании договора ипотеки недействительным Хозяйственный суд должен выяснить наличие или отсутствие нарушенного права.

Признание недействительным договора ипотеки без согласования с органом охраны культурного наследия

Так в конкретном деле истец указал, что оспариваемый договор ипотеки был заключен между ответчиком без согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия, чем нарушены требования ст. 319 ГК Украины и Закона Украины «Об ипотеке». Также истец отметил, что вопреки положениям ст. 19 Закона Украины «Об охране культурного наследия» и Методики денежной оценки памятников архитектуры, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 29.09.2002 № 1447 оспариваемый договор ипотеки заключен без определения стоимости памятника архитектуры.

Верховный Суд Украины пересматривая решения хозяйственных судов исходил из того, что, учитывая общие положения Закона Украины «Об ипотеке» и характер правоотношения сторон договора ипотеки, который включает в себя договоренность ипотекодержателя и ипотекодателя на установление и прекращение ипотечных прав и обязанностей можно сделать вывод о том, что, поскольку имущество, которое является предметом ипотеки остается во владение ипотекодателя – владельца культурного памятника, то согласование соответствующего органа культурного наследия не нужно. Само по себе отсутствие согласования такого органа не является безусловным подтверждением наличия оснований для признания договора недействительным.

Признание недействительным договора ипотеки заключенного с превышением полномочий

При определении полномочий лица для совершении сделок следует учесть, в частности, как объем предоставленных уставными документами таких полномочий, так и последующие действия руководства по одобрению этой сделки. Если договор содержит такое условие о подписании его лицом, действующим на основании устава предприятия или другого документа устанавливающего полномочия указанного лица, то указанное не говорит об осведомленности другой стороны данного договора с таким уставом в части касающейся соответствующих полномочий. В таком случае суд не может принимать во внимание ссылки этой стороны на то, что ей не было известно об имеющихся ограничениях стороны, контрагента.

В другом деле истец обосновывал исковые требования о признании ипотечного договора недействительным, ссылалясь на то, что директор ЗАО при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, поскольку договор подлежал утверждению общим собранием акционеров. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что председатель правления ЗАО при заключении ипотечного договора действовал в пределах предоставленных полномочий, кроме того устав не содержал требований об утверждении общим собранием акционеров договоров на определенную сумму.

В другом деле, обращаясь с встречным иском общество ссылалось на то, что договор ипотеки не соответствует условиям ч. 2, 3 ст. 203 ГК Украины поскольку представитель общества при заключении этого договора действовал с превышением предоставленных ему полномочий и указанная сделка в дальнейшем не одобрялась соответствующим органом общества, поэтому договор является недействительным по основаниям предусмотренном ст. 215 ГК Украины.

Высший хозяйственный суд Украины пришел к выводам о безосновательности требований истца по встречному иску с учетом того, что генеральный директор, как исполнительный орган общества в пределах своей компетенции, определенной законом и уставом, уполномоченный совершать действия от имени общества и поэтому заключение в дальнейшем договора добровольного страхования недвижимого имущества во исполнение договора ипотеки и подписания актов проверки наличия, количества, состояния сохранности недвижимого имущества свидетельствует о последующем одобрении оспариваемой сделки наблюдательным советом ЗАО.

В другом случае решением хозяйственного суда Черкасской области от 21.09.2015 года, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 10.11.2015, в удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки отказано. В первой и второй инстанции исходили из того, что решение о заключении договора ипотеки было принято на общем собрании общества и подтверждается протоколом, а потому ссылки жалобщика на превышение полномочий директора при заключении договора являются необоснованными. Итак, при решении споров суды учли положения постановления Пленума от 29.05.2013 года согласно которым последующее одобрение юридическим лицом сделки совершенной от его имени представителем с превышением полномочий делает невозможным признание такого договора недействительным.

Признание недействительным договора ипотеки, который заключен без согласия совладельца

Нарушение прав совладельцев имущества, переданного в ипотеку может быть основанием для признания недействительным договора ипотеки. Согласно ч. 2 ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» имущество находящееся в общей совместной собственности может быть передано в ипотеку только на основании нотариально удостоверенного согласия всех совладельцев Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю без согласия совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на него как на отдельный объект недвижимости. Ипотекодатель обязан до заключения договора ипотеки предупредить ипотекодержателя о всех известных ему правах и притязаниях третьих лиц на предмет ипотеки.

В постановлении Верховного Суда Украины от 25.06.2014 суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций, которыми признан недействительным ипотечный договор, поскольку ипотекодатель не имел права приобретения в будущем в собственность этого объекта незавершенного строительство, который был передан в ипотеку, так как кроме него совладельцем объекта незавершенного строительства было физическое лицо – истец, который полностью выполнил договорные обязательства, которые необходимы для получения доли в праве общей собственности на это имущество.

Адвокаты Одессы по хозяйственным спорам.

Одесский апелляционный хозяйственный суд.