Как уменьшить коммуналку и отказаться от лишних услуг во время военного положения и длительного отсутствия в квартире
В результате военной агрессии России против Украины миллионы граждан вынуждены были покинуть свои дома, продолжая нести бремя коммунальных расходов.
05 марта 2022 г. Кабинет Министров Украины принял Постановление № 206 “Некоторые вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг в период военного положения” которым установлено, что до прекращения или отмены военного положения в Украине запрещается начисление и взыскание неустойки (штрафов, пени), инфляционных начислений, процентов годовых, начисленных на задолженность, образованную за несвоевременное и/или неполное внесение населением платы за жилищно-коммунальные услуги.
Постановление Кабинета Министров не освобождает от оплаты коммунальных услуг, а лишь предоставляет отсрочку оплаты до момента прекращения военного положения.
Если ничего не предпринимать, то плата за жилищно-коммунальные услуги продолжает начисляться в период отсутствия в полном объеме и по окончанию военного положения задолженность по оплате может вылиться в крупную сумму.
Рассмотрим три способа, как уменьшить расходы на коммуналку за время отсутствия в период военного положения:
Право на неоплату стоимости коммунальных услуг (кроме поставки тепловой энергии) в случае их неиспользования (при отсутствии приборов учета) возникает в случае временного отсутствия в жилом помещении ( другом объекте недвижимого имущества) свыше 30 календарных дней, при условии документального подтверждения в соответствии с условиями договоров о предоставлении коммунальных услуг (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона Украины от 09.11.2017 № 2189-VIII, п.п. 1 п. 29 Постановления Кабинета Министров Украины от 21 июля 2005 г. № 630).
На период отсутствия в жилье более 30 дней можно отказаться от коммунальных услуг, к которым относятся услуги поставки и распределения природного газа, поставки и распределения электрической энергии, поставки тепловой энергией, поставки горячей воды, централизованного водоснабжения, централизованного водоотвода, вывоза бытовых отходов.
Все остальные услуги, такие как уборка придомовой территории и помещений общего пользования, техническое обслуживания инженерных сетей дома относятся к жилищным услугам, от которых нельзя отказаться даже в случае длительного отсутствия.
Педложенный способ позволяет сэкономить на отоплении в квартирах, которые не оборудованы счетчиками тепла и вывозе мусора.
Но даже в случае длительного отсутствия в квартире, исполнитель услуг вправе начислять оплату минимальной доли среднего удельного потребления тепловой энергии на отопление (п. 1 Раздела VI Методики от 22.11.2018 № 315).
Такие правила разработаны для того, чтобы избежать отопления пустующих, неотапливаемых квартир за счет отапливаемых смежных.
Доказательствами отсутствия более 30 дней в условиях военного положения могут быть:
Мотивированное заявление об уменьшении стоимости коммунальных услуг можно отправить по почте на юридический адрес управляющей компании, ЖКС, ОСМД, или выслать скан копию документа на электронную почту или официальный аккаунт в мессенджерах.
Услуги связанные с содержанием дома и придомовой территорий делятся на обязательные и дополнительные.
Владельцы недвижимости обязаны оплачивать фактически потребленные услуги, которые входят в обязательный перечень работ (услуг) на содержание многоквартирного дома и придомовой территории.
Собственник недвижимости оплачивает обязательные коммунальные услуги независимо от заключения договора с управителем. Все остальные, не обязательные жилищно-коммунальные услуги оплачиваются при условии заключения договора.
Закон требует от исполнителя заключать с потребителям договор о предоставлении услуг управления многоквартирным домом на основе типового.
Для предоставления дополнительных жилищно-коммунальных услуг исполнитель обязан заключить с потребителем отдельный договор услуг или дополнительное соглашение к типовому договору.
На практике, управляющие компании, которые в большинстве случаев являются дочерними структурами компаний-застройщиков, навязывают потребителям смешанные договора, которые содержат как обязательные, так и дополнительные услуги.
Необходимость в дополнительных коммунальных услугах вызывала споры в мирное время, тем более, необходимость в ряде таких услуг под сомнением в военное время.
Чтобы разобраться в механизме отказа от дополнительных услуг управителя следует определить обязательные и дополнительные коммунальные услуги.
| Обязательные услуги | Дополнительные услуги |
|---|---|
| 1.Техническое обслуживание внутридомовых систем. | 1. Консьерж, охрана, пункт видеонаблюдения. |
| 2.Техническое обслуживание лифтов. | 2. Ландшафтный дизайн, озеленение, садовник. |
| 3.Обслуживание систем диспетчеризации. | 3. Содержание отдельных объектов инфраструктуры многоквартирного дома, например, площадок для хранения автомобиля, спортивных площадок. |
| 4.Обслуживание дымовых и вентиляционных каналов. | 4. Наружная, интернет реклама исполнителя коммунальных услуг. |
| 5.Техническое обслуживание систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем (при их наличии). | 5. Администрирование веб-ресурса исполнителя коммунальных услуг. |
| 6.Текущий ремонт конструктивных элементов, техническихустройств зданий и элементов внешнего упорядочения, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок) и другого общего имущества многоквартирного дома. | 6. Аренда технического оборудования для многоквартирного дома. |
| 7.Текущий ремонт внутридомовых систем. | 7. Установка и обслуживания дополнительного оборудования, например домофон. |
| 8.Текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем (при их наличии). | 8. Создание специальных фондов для ремонтных работ и модернизация технического оборудования дома. |
| 9.Уборка придомовой территории. | 9. Авансовые платежи. |
| 10.Уборка помещений общего использования (в том числе вспомогательных). | 10. Аудиторские, дизайнерские, консалтинговые, юридические услуги. |
| 11.Уборка и вывоз снега, посыпание части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями. | |
| 12.Дератизация. | |
| 13.Дезинсекция. | |
| 14.Приобретение электрической энергии для освещения мест общего использования, питания лифтов и обеспечения функционирования другого общего имущества многоквартирного дома. |
Собственники недвижимости вправе в любое время с момента объявления военного положения в Украине в одностороннем порядке отказаться от дополнительных коммунальных услуг, независимо от характера договора, который заключен с исполнителем.
Статьей 907 Гражданского кодекса Украины определено, что договор о предоставлении услуг может быть расторгнут, в том числе путем одностороннего отказа от договора, в порядке и на основаниях, установленных настоящим Кодексом, другим законом или по договоренности сторон.
Основания одностороннего расторжения договора услуг содержатся в статье 652 Гражданского кодекса Украины. В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.
Существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в части дополнительных коммунальных услуг является общее официальное письмо Торгово-промышленной палаты Украины от 28.02.2022 года об удостоверении форс-мажорных обстоятельств всех кого это касается.
Любое ограничение в праве потребителя на отказ от услуг, не относящихся к обязательным (типичным) является нарушением ч.1 и ч. 3 ст. 18 Закона Украины «О защите прав потребителей», так как является несправедливыми условиями договора, которые ограничивают права потребителя.
Кроме того, потребитель вправе отказаться от пролонгации договора с исполнителем коммунальных услуг, срок которого истекает.
Согласно п. 6 ст. 11 Закона Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”, договор с управителем заключается сроком на один год. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий год.
Отказ от продления смешанного договора коммунальных услуг лишает исполнителя возможности начислять плату за дополнительные коммунальные услуги.
C момента окончания срока действия договора коммунальных услуг исполнитель имеет право начислять плату за коммунальные услуги, которые входят в обязательный перечень.
Злоупотребления с тарифами на коммуналку
В военное время также встречаются злоупотребления с тарифами на услуги управления многоквартирным домом, одним из которых – начисление платы за одну и ту же услугу под разными наименованиями, например:
Распространенным нарушениями со стороны управляющих компаний является расчет тарифа на услуги по содержанию дома и придомовой территорий для жильцов жилого дома, в который включаются лишние, коммерческие площади магазинов, кафе и т.д.
Неодинаковый объем нагрузки на инфраструктуру многоквартирного дома требует установления дифференцированных тарифов для квартир и нежилых помещений, используемых в коммерческих целях.
Предотвратить такие злоупотребления управляющей компании позволяет тщательная проверка сметы расходов и бухгалтерской документации специалистами Госпродпотребслужбы Украины.
В условиях военного времени, для повышения эффективности использования средств жильцов, ОСМД принимают решение о сокращении лишних услуг путем уменьшения объема потребления электроэнергии, отключения грузового или пассажирского лифтов, увеличения интервалов вывоза мусора и уборки территории и помещений общего пользования, частичной или полной передачи функций по охране имущества многоквартирного дома членам инициативной группы жильцов дома, перевода части административного персонала в режим работы неполного рабочего времени.
Если в ОСМД такие решения могут приниматься на уровне голосования в интернет мессенджерах, то в управляющих компаниях дела обстоят по-другому.
Будучи прибыльными юрлицами и в большинстве случаев дочерними структурами застройщика, управляющие компании не заинтересованы в оптимизации цен на тарифа по управлению домом в период военного времени.
Провести общее собрание совладельцев дома для принятия решение о пересмотре тарифов управляющей компании в условиях военного положения технически невозможно. Для принятия такого решения необходимо, чтобы за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома (ч. 6 ст. 10 Закона Украины от 14.05.2015 № 417-VIII).
Гораздо проще в тех многоквартирных домах, где совладельцы избрали уполномоченных лиц от каждой секции или парадной многоквартирного дома (п. 3 ч. 1 ст. 10 Закона от 14.05.2015 № 417-VIII).
Такие уполномоченные лица вправе принимать решения о заключении договоров, внесения изменений и расторжения договоров с управляющей компанией, выборе другой управляющей компании и осуществления контроля за исполнением договора по управлению многоквартирным домом от имени всех совладельцев.
Но если коллективное решение принять невозможно, остается индивидуальное обращение к управляющей компании с претензией о пересчете стоимости услуг по управлению многоквартирным домом.
Не следует обращаться к управляющей компании с претензией о не предоставлении, предоставлении не в полном объеме или ненадлежащего качества коммунальных услуг (ч. 2 ст. 10, п. 5 ч. 2 ст. 16, ст. 27 Закона Украины от 09.11.2017 № 2189-VIII, ч.ч. 1, 2 ст. 11, ч. 1 ст. 12 Закона Украины от 14.05.2015 № 417-VIII).
Указанные претензии предусматривают многоэтапную, сложную процедуру, которую будет трудно выполнить в условиях военного времени и тем более дистанционно.
Намного эффективнее подать претензию о нарушение прав потребителя в результате ненадлежащего формирования, установления и применения тарифов на услуги управления многоквартирным домом (п. 7 ч. 1 ст. 21 Закона от 12.05.1991 № 1023-XII).
В какой форме обращаться к управляющей компании с претензией в условиях военного времени и находясь за границей?
Постановление Кабинета Министров Украины от 27 декабря 2018 г. № 1145 позволяет обращаться к управляющей компании в устной форме лично, с помощью телефонной связи или в письменной форме по почтовому или электронному адресу, указанному в договоре о предоставлении коммунальных услуг.
Электронная претензия приобретает статус надлежащего доказательства для Госпродпотребслужбы и суда при условии её подписания электронной цифровой подписью и отправки на официальный адрес электронной почты или чат управляющей компании в месенджере.
Для надлежащего оформления электронной претензии о стоимости коммунальных услуг понадобиться выполнить следующие действия:
1. Отсканируйте претензию и сохраните в формате pdf файла.
2. При помощи портала Дія по ссылке здесь поставьте электронную подпись на pdf файле с заявлением.
3. Создайте письмо в своем почтовое сервисе и прикрепите pdf файл претензии с цифровой подписью.
4. В названии письма укажите – Претензия. В комментарии к письму напишите – для кого, наименование управляющей компании, фамилию и инициалы директора.
5. Письмо отправляйте на адрес электронной почты управляющей компании, который указан в договоре либо в дополнительных соглашениях к договору, либо на адрес электронной почты с которого приходят квитанции для оплаты. Не удаляйте свое письмо из почтового ящика после отправления, так как сохранённые данные могут быть использованы как доказательство в суде.
Может показаться, что обращение с претензией к управляющей компании во время военного положения не принесет ожидаемого результата, но это не так. Игнорирование претензии со стороны управляющей компании является основанием для проведения комплексной проверки управляющей компании со стороны органов Госпродпотребслужбы Украины после отмены военного положения.
Будьте уверены, управляющая компания не сможет предоставить для проверки все первичные документы, обосновать заявленные расходы, подтвердить выполнение работ, стоимость которых указана в расчете тарифа, объяснить несоответствие фактической численности работников по отношению к штатному расписанию и доказать, что объем жилищно-коммунальных услуг, предоставляемый в доме с заселением 30-20%, соответствует довоенному объему услуг.
По результатам проверки Госпродпротребслужба Украины может выдать предписание, которым обязать управляющую компанию произвести перерасчет тарифа в сторону уменьшения за все время военного положения и составить на руководителя управляющей компании протокол об административном правонарушении за нарушение формирования тарифов в соответствии со статьей 165-2 Кодекса Украины об административных правонарушения.
Не стоит оставлять вопросы уменьшения стоимости коммунальных услуг на потом. Если не заявить свои требования во время начисления услуг по управлению многоквартирным домом, после отмены военного положения будет крайне сложно обжаловать начисленную задолженность.
Адвокат Юрий Голосов
партнер адвокатского объединения “Никитинский и Партнёры”
